此去半年，我一直在各個城市中輾轉考察，尤(yóu)以二線城市為重。

兜兜轉轉，越心生(shēng)驚懼(jù)：

當下二線城市中，尚在樓(lóu)市裡(lǐ)折騰浮沉的人們，80%以上的投(tóu)資都是(shì)“瞎折騰”。

越折騰越窮，越窮越折騰。

1、在(zài)城市之間折騰

每天，我(wǒ)接到多的一類咨詢就是(shì)：

● 成都是不是到頂(dǐng)了，大家都在炒重慶，我(wǒ)要不要把成都抛了，進(jìn)重慶？

● 南京(jīng)的房價是不是太高(gāo)了，我看合肥(féi)好像(xiàng)漲了，我是不是該買合肥？

● 都說鄭州太受限于教育，西安看起來不錯，而且一直在漲，我是不是應該賣鄭(zhèng)州，買(mǎi)西安？

● 我看近南甯很熱啊，限購和門檻也不高，我要(yào)不要賣掉昆明去南(nán)甯搞一套……

把這(zhè)些問題歸一下類，大概的特征就是：

賣掉“貌似橫盤，似有(yǒu)疲态”的某二線(xiàn)城市(shì)房産，追漲另一(yī)個“貌似在漲、似有熱度”的二線城市。

當下這種花式(shì)操作，在我看來：都是瞎折騰。

在上一(yī)波行情，教會全國人民一個技能：跨(kuà)城投資。

鄭州漲起來(lái)了，就去西(xī)安買；南(nán)京暴擊(jī)了，就去杭州幹(gàn)；成都不讓買了，就去重慶搞；合肥玩不動(dòng)了，就南下長沙……

這麼(me)玩的前提邏輯(jí)是：

當(dāng)時的房價(jià)是輪(lún)動的，有的城市先漲，有的(de)城市後漲，先漲的城市(shì)降維打擊後漲的城市。

這是(shì)上一波行情中(zhōng)，2016年典型二線城市的均價格局(jú)圖：

通過這張圖，我(wǒ)們發現：

彼時，基本面相同的同類級城市之間，房價截然不同，存在極大的價差；

彼時，房價被低估的城市，大量存在。

比如，從基本面(miàn)上講，成都要明顯優(yōu)于鄭州，但(dàn)房價(jià)遠低于鄭州；

比如，從基本面上講，杭州和南京基本(běn)趨同(tóng)，甚至杭(háng)州要優于南(nán)京，但房價卻低了一大截；

比如(rú)，從基本面上将，鄭州和西安基本趨(qū)同，但西安的房價也遠低于鄭州……

但凡，有不合(hé)理的價差存在，就必然有(yǒu)套利空間存在。

在那個時間節點，鄭州到西安/南京到杭(háng)州/鄭州到成都(dōu)/合肥到長沙……跨城投(tóu)資，是有(yǒu)套利空(kōng)間的。

是，值(zhí)得搏一搏的。

3年之後，我們再來(lái)看這些城(chéng)市(shì)的房價時(shí)——

杭州補(bǔ)漲了，均價超過了南京；成都/西安補漲了(le)，不僅追平了鄭州，甚(shèn)至略有超過……

該漲的都漲上去了，該填平的都(dōu)填平了，窪(wā)地(dì)都徹底消(xiāo)失了。

城市值多少，房價就是多(duō)少。

沒有被低估，隻剩被高估。

剛性套(tào)利空間(jiān)不複存在(zài)，一切(qiē)都是如此平衡，一切都是如此(cǐ)扁平。

此時的跨城(chéng)投資，此時的跨城(chéng)調倉，賣掉鄭州買合肥，賣掉成都買重慶，賣掉鄭州買西安，意(yì)義何在？

大家(jiā)都是二(èr)線城市；城市基本面基本趨同(tóng)；你是1000萬人口，我也有千萬出頭(tóu)；你是萬億GDP，我也能幹(gàn)個9000億以上；咱倆(liǎng)房價都差(chà)不多，你(nǐ)也(yě)沒有(yǒu)确定的窪地……

誰也不敢說，5年後就一定比誰強(qiáng)；誰也不敢說，5年(nián)後就一定比誰漲幅高。

無非就(jiù)是徒增一(yī)買一賣所産生(shēng)的，“20%以(yǐ)上的交易成本”。

無非就(jiù)是放棄(qì)了主場優(yōu)勢，去賭(dǔ)一個不确定的客(kè)場收益。

這就是典型的瞎(xiā)折騰。

2、在城市内部折騰

每天，我接到多的另一(yī)類(lèi)咨詢就是：

● 成都老城(chéng)的青羊/錦江(jiāng)漲幅太慢了，天新那些房子動(dòng)不(bú)動就暴擊。我要不(bú)要賣掉老城區，去搏天新/東安湖/青羊新區？

● 合(hé)肥主城都(dōu)不怎麼漲，政務區漲幅太慢了，濱湖都翻番了。我要不要抛掉政務(wù)區，去搏濱湖？

● 現在的主城區是不是都到頂了，大家都去炒新區，我要不要跟(gēn)進……

把(bǎ)這些問(wèn)題歸(guī)一下類，大概的特征就是：

賣掉“貌似(sì)橫盤，似有疲态”的成熟主城，追漲 “過去暴擊、熱度滿滿(mǎn)”的概念新城。

當下這(zhè)種花式操作，在我看來(lái)：也是瞎折騰。

在上一波行情中——

成都的(de)天府新區輕松翻番。但值得注(zhù)意(yì)的是，它的翻番是建立在6800元(yuán)/㎡的低價基礎上；

合肥的濱湖(hú)新區輕(qīng)松翻番。但值得注(zhù)意(yì)的是，它的翻番是建立在(zài)7500元/㎡的低價基礎上；

南京仙(xiān)林湖、重慶中央公園、南甯五象新區(qū)、西安、武漢(hàn)……等城市亦(yì)如是。

上一輪行情中(zhōng)，絕大多數二線城市的概念新(xīn)區漲幅，普遍高于成熟區的漲幅。

但，這種暴擊(jī)的前提(tí)是：

概念新區價格足夠低，與成熟區的(de)價差足夠大，預期中的概念足(zú)夠狠。

3年之(zhī)後，我們再回過頭來看這些城市的房價格局(jú)時——

合肥西南向，但凡有點概念都是(shì)2萬起步！

成都東三環至(zhì)東五環，綿延15km，價差不足2000元/㎡！

不僅是成都、合肥，還(hái)有南京、濟南、重慶、西(xī)安……

它們城市内部的價差越來越(yuè)小；主城和新區(qū)的價(jià)差越來越小；充滿(mǎn)概念的空白之地(dì)和填滿人(rén)口的成熟主城的價差越來越小；好闆塊和壞闆塊的價差越來越小。

房價扁平化，正(zhèng)如(rú)一種瘟疫，在全國的二線城市(shì)中彌散、蔓延！

上(shàng)面說過(guò)，我們之前炒新區的前提是(shì)：基價低，有價差，大概念，輕松一(yī)炒就(jiù)能暴擊。

3年之後的今天：有概念的都(dōu)漲上去了，是窪地的都填平了，房價扁平化了，價差消失了。

城(chéng)市搞新區(qū)，人民炒概念。

所有窪地，在以肉眼可見的速度被快速填平。

隻有被高估的新城，沒有被低(dī)估的概念。

當成熟區和(hé)待成熟區的價格趨同；當5km和15km的價格趨同；當空白之地(dì)和人滿(mǎn)為患的價格趨同；當(dāng)有商業有(yǒu)學區和沒(méi)商業沒學區的價格(gé)趨同；當大家價格都一樣(yàng)……

誰敢說，5年後的概(gài)念(niàn)新區一定比成(chéng)熟主城漲幅高；誰敢說，5年後的(de)空白之地一定能兌現的比成熟主城更好！

無非就(jiù)是徒增一買一賣(mài)所産生(shēng)的，“20%以上的交易成本”。

無非就是放棄了租金(jīn)和流動性，去賭一個不确定的概念。

3、在折騰中，心态崩了

如今的(de)二線城市樓市裡，彌散着一股(gǔ)不正常的情緒。

我(wǒ)們太愛追逐(zhú)漲幅，對高昂的交易(yì)成本視而(ér)不見。

你長持的省會沒漲，隔壁的省會卻補漲不停。

你慌張、你焦慮，你(nǐ)調倉，你折騰。

卻忽略了大家(jiā)基本面都一樣，卻忽略了(le)确(què)定的(de)高(gāo)昂交易成本，卻忽略了主(zhǔ)場優(yōu)勢的喪失。

我們太(tài)愛(ài)追逐暴擊，對正常的收益和流動性視而不見。

哪裡有概念，你(nǐ)往哪裡去；哪裡是新區，你往哪(nǎ)裡去；哪裡過去暴擊過，你往哪裡去。

你生怕錯過暴擊，為此甘願踏坑。

卻忽略了流動性(xìng)才是收益的關鍵，卻忽略了租金才是現金(jīn)流的補充，卻忽略了概念大(dà)都是無法落地的深坑。

我們太想複制過去，對早已改變的行情視而不見。

我們太想複(fú)制上一波的行情，我(wǒ)們太想通過在城市之間找窪地(dì)，在城市(shì)内部找窪地，以窪地來換漲幅(fú)。

遺憾的是，窪地早已填平，隻剩下日(rì)趨扁平的房價。

如今，二線城市的樓市(shì)已經陷入了“囚徒困境”。

去折(shé)騰，面對的卻是“窪地盡失”的扁平房價(jià)，收益是不确定的(de)，交易成本卻是一定(dìng)的。

不(bú)折騰，面對的卻是“與日俱增”的(de)通脹壓力，我家樓下的小番茄已經(jīng)賣到5元/斤(jīn)。

我們隻(zhī)能被動的瞎折騰(téng)，淪為那“80%瞎折(shé)騰”裡的一個泡沫。

時代已經(jīng)逆轉，未來的(de)樓市，大概率(lǜ)隻有20%的人能真(zhēn)正賺到錢。