此(cǐ)去半年，我(wǒ)一直(zhí)在各個城(chéng)市中輾轉(zhuǎn)考察(chá)，尤以二線城市為重。

兜兜(dōu)轉轉(zhuǎn)，越(yuè)心生驚(jīng)懼：

當(dāng)下二(èr)線城市中(zhōng)，尚在樓市(shì)裡折騰浮沉的人們(men)，80%以上的投資都(dōu)是“瞎折騰”。

越折(shé)騰越窮，越窮越折騰(téng)。

1、在(zài)城(chéng)市之(zhī)間折(shé)騰

每天，我(wǒ)接到(dào)多的一類(lèi)咨詢就是(shì)：

● 成都(dōu)是不(bú)是(shì)到(dào)頂了，大家都在炒重(zhòng)慶，我要不(bú)要把(bǎ)成都抛了(le)，進重慶(qìng)？

● 南(nán)京(jīng)的房價(jià)是不是(shì)太高了，我看(kàn)合(hé)肥(féi)好像(xiàng)漲了，我是不是(shì)該買合肥？

● 都說(shuō)鄭(zhèng)州(zhōu)太受限于(yú)教育(yù)，西安看(kàn)起(qǐ)來不錯，而且一(yī)直在漲(zhǎng)，我是不(bú)是應該(gāi)賣(mài)鄭州，買西安？

● 我(wǒ)看近(jìn)南甯很熱(rè)啊，限(xiàn)購和門檻也不高，我(wǒ)要不要賣(mài)掉昆(kūn)明(míng)去南甯(níng)搞一套(tào)……

把(bǎ)這些問題歸一下類(lèi)，大概的特征就是：

賣掉(diào)“貌似橫盤，似有(yǒu)疲(pí)态”的某二線城市房(fáng)産，追(zhuī)漲另(lìng)一(yī)個“貌似在(zài)漲、似有(yǒu)熱度”的二線城(chéng)市。

當(dāng)下這種花(huā)式操作，在我看來：都(dōu)是瞎折(shé)騰(téng)。

在上一波行情，教會全國人民一個(gè)技(jì)能(néng)：跨城(chéng)投資。

鄭州漲起(qǐ)來了，就去西安買；南京暴擊了，就去杭州幹；成(chéng)都不讓(ràng)買了，就(jiù)去(qù)重慶(qìng)搞(gǎo)；合肥玩不動了，就南(nán)下長沙……

這麼玩(wán)的前提邏(luó)輯是(shì)：

當時的(de)房價是(shì)輪(lún)動的，有的城(chéng)市先漲，有(yǒu)的(de)城(chéng)市後漲，先(xiān)漲的(de)城市(shì)降(jiàng)維打擊(jī)後漲(zhǎng)的(de)城市。

這是上一波行情中，2016年典型(xíng)二線城市的(de)均價格(gé)局圖(tú)：

通過(guò)這張(zhāng)圖，我(wǒ)們發現：

彼(bǐ)時，基(jī)本(běn)面相同(tóng)的同類級城(chéng)市之間(jiān)，房價截然(rán)不同，存在極大的價(jià)差；

彼(bǐ)時，房(fáng)價被(bèi)低估的城(chéng)市，大量存在。

比(bǐ)如，從(cóng)基本面上(shàng)講，成都要明顯優于鄭州，但房價遠低于鄭州(zhōu)；

比如，從基本(běn)面上講(jiǎng)，杭州(zhōu)和南(nán)京基本(běn)趨(qū)同，甚(shèn)至杭州要優于(yú)南京，但(dàn)房(fáng)價卻(què)低了一(yī)大(dà)截；

比(bǐ)如，從基本(běn)面上(shàng)将，鄭州(zhōu)和西安(ān)基本趨同，但西安的房價也遠(yuǎn)低于鄭州……

但(dàn)凡，有不合理(lǐ)的價(jià)差存在(zài)，就必然有套(tào)利空間存(cún)在。

在那個時間節點(diǎn)，鄭州到(dào)西安/南京到(dào)杭州(zhōu)/鄭州(zhōu)到(dào)成(chéng)都/合肥到(dào)長(zhǎng)沙(shā)……跨城投(tóu)資(zī)，是有套利(lì)空間(jiān)的。

是(shì)，值得搏一(yī)搏的。

3年之(zhī)後，我們再來看這些(xiē)城(chéng)市的房(fáng)價時——

杭州補漲了，均(jun1)價超過了(le)南京；成(chéng)都(dōu)/西安(ān)補漲了，不僅追(zhuī)平了(le)鄭州，甚至(zhì)略有超過……

該漲(zhǎng)的都漲上去了(le)，該填(tián)平的(de)都填平了(le)，窪(wā)地(dì)都徹底消(xiāo)失(shī)了。

城市值多少，房(fáng)價就(jiù)是多少(shǎo)。

沒有被(bèi)低估，隻剩(shèng)被高估。

剛性(xìng)套利空(kōng)間不複存在，一(yī)切都(dōu)是如此平(píng)衡，一切都是如此扁平。

此時的(de)跨城投資(zī)，此時(shí)的跨城(chéng)調(diào)倉，賣(mài)掉鄭州(zhōu)買(mǎi)合肥，賣掉成都買重(zhòng)慶，賣(mài)掉鄭(zhèng)州買(mǎi)西安(ān)，意義何在(zài)？

大家(jiā)都是(shì)二線(xiàn)城(chéng)市(shì)；城市基本(běn)面基(jī)本趨(qū)同(tóng)；你(nǐ)是1000萬人口(kǒu)，我也(yě)有千(qiān)萬(wàn)出頭；你(nǐ)是萬(wàn)億gdp，我也能幹(gàn)個9000億以上；咱(zán)倆房(fáng)價都差不(bú)多，你也沒(méi)有确定的(de)窪地……

誰也(yě)不敢(gǎn)說，5年後就(jiù)一定比誰(shuí)強；誰(shuí)也不敢(gǎn)說，5年後就一定比誰漲(zhǎng)幅高(gāo)。

無(wú)非就是(shì)徒增一買一賣所産(chǎn)生的，“20%以上(shàng)的交易成本”。

無(wú)非就是放棄了主場優勢，去賭(dǔ)一個不(bú)确(què)定的(de)客場收益。

這就(jiù)是典型的(de)瞎折(shé)騰。

2、在(zài)城市(shì)内部(bù)折騰

每(měi)天，我接(jiē)到多的另一類(lèi)咨詢就是：

● 成都(dōu)老城(chéng)的青羊(yáng)/錦(jǐn)江漲幅太(tài)慢了(le)，天新那些房子動不動就(jiù)暴擊(jī)。我要(yào)不要賣掉(diào)老城區，去搏天(tiān)新/東(dōng)安湖(hú)/青羊(yáng)新區？

● 合(hé)肥主城都不(bú)怎麼漲，政(zhèng)務區漲幅(fú)太慢(màn)了，濱湖都翻(fān)番(fān)了。我要(yào)不(bú)要抛(pāo)掉政(zhèng)務區，去搏(bó)濱湖？

● 現在的主(zhǔ)城(chéng)區(qū)是不是都(dōu)到頂(dǐng)了(le)，大(dà)家都(dōu)去炒新區(qū)，我要(yào)不要(yào)跟進……

把這(zhè)些問(wèn)題歸一下(xià)類，大概的(de)特征(zhēng)就是：

賣掉“貌(mào)似(sì)橫盤，似有(yǒu)疲态(tài)”的成(chéng)熟主城，追漲 “過去暴(bào)擊、熱(rè)度滿滿”的(de)概念(niàn)新城(chéng)。

當下這種(zhǒng)花式操作(zuò)，在我(wǒ)看來(lái)：也(yě)是瞎折(shé)騰。

在(zài)上一波行(háng)情中——

成都的天府新區輕松翻(fān)番。但值得(dé)注意(yì)的是，它的翻番(fān)是建(jiàn)立在(zài)6800元/㎡的(de)低價基(jī)礎上；

合(hé)肥的濱湖新區(qū)輕松翻番。但值得注意的是，它(tā)的翻番是建立(lì)在7500元(yuán)/㎡的低價基(jī)礎上；

南(nán)京仙林(lín)湖、重慶(qìng)中(zhōng)央公園、南(nán)甯(níng)五象新(xīn)區、西(xī)安、武漢……等(děng)城市亦如是。

上(shàng)一輪(lún)行情(qíng)中(zhōng)，絕(jué)大多數二線城市的概念新區漲幅(fú)，普遍高于(yú)成(chéng)熟區的漲幅(fú)。

但，這種(zhǒng)暴擊的(de)前提是(shì)：

概(gài)念新(xīn)區價格足(zú)夠低，與成(chéng)熟(shú)區的價差足(zú)夠大，預期(qī)中的(de)概念(niàn)足(zú)夠(gòu)狠。

3年之後，我們(men)再回過頭(tóu)來看(kàn)這些(xiē)城市(shì)的房(fáng)價格局時(shí)——

合肥(féi)西南向，但凡(fán)有點概念都(dōu)是2萬起步！

成(chéng)都(dōu)東三(sān)環至東五環，綿(mián)延15km，價差不足2000元(yuán)/㎡！

不僅是(shì)成都(dōu)、合(hé)肥，還(hái)有南京、濟南、重慶、西安……

它(tā)們城(chéng)市内部的(de)價差越來越小(xiǎo)；主城(chéng)和新區(qū)的(de)價差越(yuè)來越小(xiǎo)；充滿概念的空白之(zhī)地和(hé)填滿人口的成熟主(zhǔ)城的價(jià)差越(yuè)來(lái)越小(xiǎo)；好闆塊和壞闆塊的價差(chà)越來(lái)越小。

房價(jià)扁平化，正如一(yī)種瘟疫，在全國(guó)的二線(xiàn)城市中(zhōng)彌散、蔓延！

上面(miàn)說過(guò)，我們(men)之前炒新(xīn)區的前提(tí)是：基價低，有價差，大(dà)概(gài)念，輕松(sōng)一炒就(jiù)能暴擊(jī)。

3年之後的今天(tiān)：有概念(niàn)的都漲(zhǎng)上去了(le)，是窪地(dì)的都填平(píng)了，房(fáng)價扁(biǎn)平化了，價差消失了。

城市搞新區，人(rén)民炒(chǎo)概念。

所有窪地(dì)，在以(yǐ)肉眼可見(jiàn)的速度被(bèi)快速填平。

隻有(yǒu)被高(gāo)估(gū)的新城(chéng)，沒有(yǒu)被低(dī)估的概念(niàn)。

當成熟區(qū)和待(dài)成熟(shú)區(qū)的價格(gé)趨同(tóng)；當5km和15km的價格趨同；當空白(bái)之地和人(rén)滿為(wéi)患的價格(gé)趨同(tóng)；當有商業有學(xué)區和(hé)沒(méi)商業沒學區(qū)的價格趨(qū)同；當大(dà)家價格(gé)都一樣……

誰(shuí)敢說，5年後的概念新(xīn)區一定比(bǐ)成熟(shú)主(zhǔ)城漲幅高；誰(shuí)敢說，5年(nián)後(hòu)的空白之地一定能兌現的比(bǐ)成熟(shú)主城更好！

無非就是(shì)徒增一買一賣所産生的(de)，“20%以上的交(jiāo)易成(chéng)本”。

無非就是放棄了租金和流(liú)動性(xìng)，去(qù)賭一個(gè)不确定(dìng)的(de)概念(niàn)。

3、在折(shé)騰中，心态(tài)崩了(le)

如今的二(èr)線城(chéng)市樓市裡(lǐ)，彌散着一股不(bú)正常(cháng)的情緒(xù)。

我(wǒ)們太愛(ài)追(zhuī)逐漲幅，對(duì)高(gāo)昂的交(jiāo)易成本視而不見。

你(nǐ)長(zhǎng)持(chí)的省(shěng)會沒漲(zhǎng)，隔壁(bì)的(de)省會卻補漲不(bú)停。

你慌張、你焦(jiāo)慮，你(nǐ)調倉，你折(shé)騰。

卻忽略(luè)了大(dà)家基本面都一樣，卻忽略(luè)了确(què)定的高昂交易(yì)成本(běn)，卻忽略了(le)主(zhǔ)場優勢的喪(sàng)失。

我們太(tài)愛追(zhuī)逐暴(bào)擊，對正常(cháng)的收益和(hé)流動(dòng)性視而不見。

哪(nǎ)裡(lǐ)有概念，你往(wǎng)哪裡(lǐ)去；哪裡(lǐ)是(shì)新區(qū)，你往(wǎng)哪裡去；哪裡過(guò)去暴(bào)擊過，你往(wǎng)哪裡(lǐ)去(qù)。

你(nǐ)生怕錯過(guò)暴擊，為此甘願踏坑。

卻忽(hū)略了(le)流動性(xìng)才(cái)是收(shōu)益的(de)關鍵(jiàn)，卻忽(hū)略了(le)租(zū)金(jīn)才是(shì)現金流的補充(chōng)，卻忽略了(le)概念大都是(shì)無法落(luò)地的深坑。

我們太想(xiǎng)複制過去(qù)，對早(zǎo)已改變(biàn)的(de)行情視(shì)而不見(jiàn)。

我們(men)太想複制上一(yī)波(bō)的行情(qíng)，我(wǒ)們太想(xiǎng)通過(guò)在城(chéng)市之間找窪地，在城(chéng)市内(nèi)部找窪地(dì)，以窪地來換(huàn)漲幅。

遺(yí)憾的(de)是，窪地早(zǎo)已填平，隻剩下日趨扁(biǎn)平的房價。

如今，二線城(chéng)市的樓市已經(jīng)陷入(rù)了“囚徒困(kùn)境”。

去折騰，面(miàn)對(duì)的卻是“窪地盡失”的扁平(píng)房價(jià)，收益(yì)是(shì)不(bú)确定(dìng)的，交易(yì)成本卻(què)是一定的。

不折(shé)騰，面對的卻是(shì)“與日俱增”的通(tōng)脹壓力，我家樓(lóu)下(xià)的(de)小番(fān)茄已(yǐ)經賣(mài)到(dào)5元/斤(jīn)。

我(wǒ)們隻(zhī)能被(bèi)動的(de)瞎折(shé)騰，淪(lún)為那“80%瞎折騰”裡(lǐ)的一個泡(pào)沫。

時代已(yǐ)經逆(nì)轉，未來的(de)樓市(shì)，大概(gài)率隻(zhī)有20%的人(rén)能真正賺到錢。